恒大万达都想要的保险公司，真能闭着眼睛赚钱？
小Q导读：
险资怎么花才能即合规又赚钱？
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰、李姝婧
中国保险业正处在发展黄金期，2015年，中国保险业实现保费收入2.43万亿元，总资产超过12万亿元，净利润预计增长近73%。保监会预测，2023年前后中国将成为世界第二大保险国。大量保险资金沉淀为闲置资金，成为投资来源。房地产开发作为重资产行业，对资金的规模和流动性都有较高要求，保险企业的“小金库”对房企吸引力巨大，恒大、万达、世茂、泰禾、阳光城等纷纷进军保险业，险资为房企带来的利好毋庸置疑。
那么，房企收购保险牌照前需要了解什么？险资到底怎么花才能即合规又赚钱？
如何才能正确经营一家保险公司？
1.排队申请堪比A股IPO,牌照收购价格要上天
开设保险企业，须向保监会发起申请，获得批复后才可筹建，即传统意义上的“获得保险牌照”。保险牌照共分为“人身保险（寿险）”和“财产保险（财险）”两种，每个牌照下可经营的险种不同。
寿险即以人的寿命和身体为保险标的的保险，传统寿险按照保障范围可以划分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；新型寿险则将保障和投资融于一体，主要包括分红型、万能型、投资连结型。
财险是指以财产及其有关的经济利益和损害赔偿责任为保险标的的保险，可保财产包括物质形态和非物质形态的财产及其有关利益，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等。
直接申请保险牌照的难度较高，主要呈现以下特点：
保监会当前收紧传统财险和寿险的牌照发放，企业申请牌照犹如排队IPO；
审批速度较长，如燕赵财产获批耗费1293天、国联人寿耗费1141天，目前虽然有所缩短，但总体还是依据申请内容而定；
能够经营万能险等新型险种的寿险牌照的申请尤为困难，获批者寥寥；
开设专业型保险企业如健康险公司，创新型保险企业如互联网保险公司等相对易于获批；
国资或混合所有制主导的获批比例增加，民营资本主导相对更难。
通过收购现有保险企业获取牌照更快捷，但价格也更高。如今年8月，由重庆国资委控股的保险公司中新大东方两大国有股东在重庆联合产权交易所挂牌，出让持有的50%股权，价格为16.03亿元。中新大东方拥有的是寿险牌照，截至2015年6月末，中新大东方总资产37.22亿，净资产5.99亿；营业收入6.62亿，净利润270.31万。最终，恒大以39.39亿元的价格竞得，溢价率高达145.7%。对比中新大东方的利润、收入和资产后，更能看出寿险牌照当前高昂的市场价格。
2.万能险不是风险代名词,资管能力才是关键
保险产品的本质也是金融产品，其特殊性在于：保险是一种“避害”产品，即是以支付一笔确定数额的货币来转移可能存在的风险，来换取对未来不确定性的保障。而股票、债券、基金等均为“趋利”商品，即以承担一定的风险作为代价，期冀获取更大的收益。
安邦人寿、前海人寿等扩张迅速的“野蛮人”资金来源主要是为新型寿险，即分红险、投资连结险和万能险。
1）分红险
分红险是新型保险中相对传统的险种，是一种可以分享保险公司经营成果的保险险种，分红具体来源于保险企业实际经营成果优于定价假设的盈余。保监会规定，保险企业应至少将分红保险业务当年度可分配盈余的70%分配给客户。
其运作模式主要是，投保人每年交一定金额的保费，当年结算的保险金包括两部分费用：根据投保人情况（身故、生存）返还固定比例的费用，以及根据保险企业经营情况获得不固定的红利。
以中国平安的“一生无忧年金保险“为例，按不同分红情况的计算方式如下：
分红险区别于传统寿险的主要特点是投保人根据保险企业每年不同的经营状况，能得到不同的红利。但同时，投保人身故或退保时，获得的保险金中含有累积红利。
2）万能险
万能险是一种交费灵活、保额可调整、非约束性的寿险，既能兼顾理财和保障作用，又无风险的险种。投保人在交纳一定量的首期保费后，可以按照自己的意愿选择任何时候交纳任何数量的保费，扣除费用，加上按一定投资利率的计息后，累积为保险金。
其运作模式主要是，投保人首先交纳一笔首期保费（有最低限额），扣除首期的各种费用支出、死亡给付分摊额等后，剩余部分为保单最初的现金价值，并按投资利率计息累积到期末，成为期末现金价值。在保单的第二个周期（通常1个月为1周期），期初的保单现金价值为上一周期期末的现金价值额，在这一周期保单持有人可以根据自己的情况交纳保费。如果首期保费足以支付第二个周期的费用及死亡给付分摊额，在第二周期内投保人可不交纳保费；如果前期的现金价值不足，保单就会由于保费交纳不足而失效。以此类推。
以恒大人寿“恒久价值一号年金保险（万能型）“为例，若结算利率为6％，计算方式如下：
万能险的最大特点是缴费的金额和期限均十分灵活，投资性较强，总体而言对投保人较为有利，也很贴合年轻人的理财观念。但对于保险企业来说，由于金额和期限的不确定性，选择具有匹配性的投资标的更具难度，发行万能险产品须承担的风险相对较大。尤其是一些急于融资扩张的保险企业会用高利率产品吸引投保人，若要盈利须选择高风险、高收益的投资标的。如当前频频举牌的“野蛮人”，在投资上市公司时还运用了杠杆，将承担股市波动带来的价值缩水、平仓等风险。
3）投资连结险
投资连结保险是指包含保险保障功能，并至少在一个投资账户拥有一定资产价值的人身保险产品，资产价值在任何时刻的是根据其投资组合在当时的投资表现来决定的，因此是最具投资属性的保险产品。
投资连结保险的投资账户必须是资产单独管理的资金账户，保险企业收到保险费后，按照事先约定，将保费的部分或全部分配进入投资账户，并转换为投资单位，收益来自投保人通过保险公司向股市、债券、货币等资本市场进行投资所获的利得。每个帐户的投资组合不同，收益率和投资风险也不同。
投资连结险的主要特点是，投保人将得到约定的保险保障，但投资收益率无保障，风险完全由投保人自行承担；同理，保险企业除了承担传统保险保障责任外，还扮演了资产管理者的角色，盈利来源为约定比例的管理费。
花掉投保人的钱前先要知道这两点
1.利差是主要盈利来源,投资标的与资金匹配
保险企业的实际盈利，主要来自保费收入加上实际投资收入，与未来实际成本支出之间的差异，具体可分为利差、费差、事故差。其中利差收益最为重要，决定因素为保险责任期间内长期的保单利息成本和长期的投资收益率。因此，要增加保险企业的盈利，“更便宜的钱，更高收益的投资项目“是必然要求。
1）不同规模的保险企业资金成本有差异
保险企业的“钱“真的很便宜吗？到底有多便宜？由于保单和投资期限长，对于该问题，至今没有一个确切的数据能概括。既有报道称寿险的资金成本几乎为0，又有业内人士指出通过产品能推算出不少保险企业的资金成本高达6.5%-7%。
不过，从中也能看出大致的资金成本规律：大型保险企业的资金成本低于小型保险企业；期限越长，资金成本越低；来自寿险产品的资金成本最低，万能险等新型险种资金成本更高。
在2015年末的一份研究报告中，华创证券利用净资产收益率和投资收益率反推保险公司的资金成本，由此计算出2015年中期，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险的资金成本大概为4.4%、4.5%、4.2%和3.7%，或许能大致反映传统保险企业的资金成本情况。
2）保险资金的投资标的取决于资金性质
保险资金并不一味投向高收益的标的，更关键的是要与资金来源匹配。保险投资资金中，占比最大的为保险准备金，即投保人存放在保险公司处的资金，可分为非寿险责任准备金和寿险责任准备金。
非寿险责任准备金，又称短期保险，保险期为一年或一年以下,从性质上来看属于补偿性保险，具有不确定性和短期性的特点，投资对流动性要求较高,所通常投向股票、中短期国债、企业债券以及存款等期限灵活的项目，流动性较差的贷款和不动产投资则较少涉足。
寿险责任准备金，适用于长期寿险业务，来源为当年收入纯保险费及利息与当年给付保险金的差数，具有长期性、储蓄性和稳定性的特点，通常用于中长期项目投资，如长期债券、抵押贷款、不动产等等。
资金来源性质决定了，寿险责任准备金在投资领域的规模和作用要远大于非寿险责任准备金。同时，寿险公司一般侧重于中长期收益较高的投资项目，而财险公司则主要侧重于流动性更强的中短期投资项目。
2.记住这些重要规定,做一个合格“野蛮人”
在国家鼓励金融改革和创新的大背景下，保险企业积极探索新型保险产品，相应的，对保险企业的监管措施也与时俱进、不断完善。总体而言，保险行业快速发展，最直接的影响便是是保险资金规模膨胀，需要更多渠道和优质资产作为投资标的。基于近期房地产行业热点，我们梳理了保险行业较为重要的基本法律、保险资金运用比例监管和保险资金投资不动产的相关办法。
房企用保险资金买什么才最划算？
1.降低资金成本,协助资产配置
房地产作为重资产的行业，对资金的规模和流动性都有较大需求。而保险企业能带来的资金，直接有利于房企的发展。丰富的融资渠道和低成本资金，是房企进军保险业能带来的最直接的利好。
房企融资可以分为股权、债权类两种形式，2014年135家上市房企股权融资”隐性“成本为11.5%，债券类融资受益于政策利好当前不断下降，部分大型房企发行公司债利率最低不到4%。总体来看，近三年资质背景较好的大型房企融资成本约3.8%-6.5%，而中小房企通过信托、基金等渠道融资成本高达15%。
如上文所述，根据华创证券推算，2015年中期，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险的资金成本大概为4.4%、4.5%、4.2%和3.7%，也就是说保险企业的资金成本和房企相比有一定优势。可以预见，如果房企开展保险业务，可获得低息、稳定的险金，也能避免房企融资渠道单一。
房地产市场容量有限，房企若在主业发展上遇到瓶颈，但又希望能进一步扩大集团规模、增加总资产量和投资收益，则可将保险企业作为资产配置的金融工具。
复星在保险行业的布局便是最好的案例
海外方面，复星最新的一笔保险企业收购交易为2015年11月耗资25亿美元收购了特种险企业Ironshore Inc.；此前还收购了葡萄牙最大的保险集团Fidelidade，和美国财险企业 Meadowbrook。
在国内，复星拥有的保险企业包括永安保险、复星保德信人寿、鼎睿再保险，囊括了保险、寿险和再保险三大主要牌照。
资产规模扩大。复星国际2015年中报（当时仅拥有Ironshore Inc.20% 权益）显示，复星旗下保险板块扩张迅速，可投资资产达到1427.45亿元，较2014年末大幅增加359.60亿元，占集团合计总资产的比例也从2014年底的34.81%大幅提升至44.8%。；归属于母公司股东净利润达到17.89亿元，较2014年全年增加6.41亿元。
并购脚步加快。海外保险企业的资金成本更低，使得复星在海外企业和不动产的并购方面大战拳脚。企业方面，复星仅2014年就并购了德国私人银行BHF-BANK、英国私人银行Kleinwort Benson、日本资产管理公司IDERA、恒利证券等；不动产方面，近两年来，复星地产已在纽约、伦敦、东京、米兰、悉尼等布局，最著名的为 耗资44 亿元收购了纽约市地标曼哈顿广场，不少交易如收购米兰市核心区地标性商务办公楼Palazzo Broggi，北悉尼CBD核心区的米勒街73号等等均是通过旗下保险企业Fidelidade完成。
2.探索养老地产,共享客户资源
目前养老地产主要有两类模式：一类为社区和家庭养老，物业销售是该模式收入的主要来源，特点则是是房地产项目融入“养老”元素，利于去化。另一类为机构养老模式，收入来源主要为运营，但运用这一模式的前提是找到愿意投入的“金主”。
房企虽然不断试水养老地产，但至今未找到最合适的盈利模式，若与保险结合则有望解决问题。一方面，养老地产前期投入大、回报时间长，而险资尤其是寿险成本低、期限长，与养老地产需求匹配。另一方面，养老地产对客户消费能力要求较高，根据保险产品购买的大数据，则能分析出客户需求和消费能力，有针对性地进行推广，制定不同的营销方式。
1）保单对接养老产品，提前锁定客户并分散偿付压力
客户通过购买保单，可直接享有养老物业/抵扣物业租金和其他服务费用，本质上是将投资端嫁接产品端。相比开发商和其他投资养老产业的企业，保险公司一方面通过“保单”为老年人提供回报更高的资产配置方案；更重要的是通过保险安排，可以实现投资和产品的“时间错配”，比如投保人青壮年时候，持续10-20年的投保，将未来高额的养老资金需求分散转移到财富创造能力最强的20年中释放；而对于已经接近退休年龄，需求在近期入住的老年人，保险公司也可以通过“以房养老”的模式将房产未来的现金流折现，解决老年人入住问题。
2）利用碎片化产险产品亲近各种场景，维持用户粘度
通过“保单+入住确认函”的形式，一份养老保险单，险企将客户锁定至少20年，拉长负债端口的偿还期限，同时提高客户粘性。在养老社区中绑定实物给付型保单，实现保险产品与养老社区的有机结合，为客户提供保障、投资、养老为一体的服务性产品，实现保险权益在养老金领取和享受等值养老社区居住权及养老服务间相互转换，将保险服务从给付养老金向提供养老服务延伸。养老产业与保险具有天然的协同性，向上可以衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，向下可以带动下游的养老大学、护理服务、老年科技产品等产品，极大的扩大和延伸寿险的产业链。
（本文内容有所删减，详见专题完整版）
一、保险行业的市场及政策背景
1、市场：黄金发展时期来临，保险企业表现活跃
2、政策：国家鼓励改革创新，险资投资渠道拓宽
二、房企参与险企运营的主要方式
1、准入：申请牌照难度大，收购则价格高
2、产品：兼具投资作用的新型险增长迅速
3、销售：线下渠道为主，互联网保险兴起
4、盈利：资金获取成本与投资收益的利差
1）不同规模的保险企业资金成本有差异
2）保险资金的投资标的取决于资金性质
3）资产管理业务有望成为新的收益来源
三、保险能为房企带来三大优势
1、融资：渠道拓宽成本降低，增加资金流动性
1）保险资金池基数大增速猛，投资余额生长空间较大
2）参照保险金投资收益，可降低融资成本
2、合作：共同探索养老地产，客户资源共享
1）保单对接养老产品，提前锁定客户并分散偿付压力
2）利用碎片化产险产品亲近各种场景，维持用户粘度
3、拓展：扩大资产规模，寻求海外收并购机会
四、房企进军保险行业的前景
1、金融概念泛滥，三类房企更适合保险业
2、充分利用地产原有资源，寻找场景切入
3、竞争激烈，独立盈利的关键是外部资产
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